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IL CONTRATTO DI RENT TO BUY: COS’E’ E COME FUNZIONA?

IL CONTRATTO DI RENT TO BUY: COS’E’ E COME FUNZIONA?

Il Rent to Buy è un tipo di contratto, di derivazione anglosassone, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto legge 133/2014 (c.d. Decreto Sblocca Italia), convertito in Legge 164/2014, al fine di far fronte alla necessità, sempre maggiormente avvertita nel mercato immobiliare, di creare strumenti contrattuali volti a far fronte alle esigenze di tutti quei soggetti che hanno bisogno di usufruire immediatamente di un immobile ma che a causa delle difficoltà di ottenere mutui bancari si trovano sprovvisti della liquidità necessaria per procedere ad un acquisto immediato.

La legge n. 164 del 2014 disciplina il contratto di Rent to Buy all’articolo 23, ove si fa riferimento allo stesso come ad un contratto di godimento finalizzato alla successiva alienazione di un immobile.

Trattasi, più precisamente, di un contratto in forza del quale un soggetto (c.d. concedente), proprietario di un immobile, concede immediatamente in godimento l’immobile ad altro soggetto (c.d. concessionario o utilizzatore/ conduttore/affittuario) affinché lo utilizzi per un determinato periodo di tempo verso il pagamento di un canone periodico (normalmente mensile), con diritto per quest’ultimo soggetto, trascorso il periodo di tempo convenuto nel contratto, di acquistarlo pagando il prezzo pattuito (e previsto nel contratto medesimo) al netto di una parte dei canoni medio tempore corrisposti ed imputabili al prezzo di vendita.

La legge non prevede particolari requisiti per le parti contraenti, che possono pertanto essere privati, imprese, professionisti o altro.

Il godimento di cui alla normativa in commento deve quindi essere inteso in senso ampio, come potere, cioè, di utilizzazione del bene non necessariamente finalizzata a soddisfare i soli bisogni di natura abitativa del soggetto utilizzatore, ma anche quelli di natura aziendale, commerciale, professionale, imprenditoriale e strumentale dello stesso.

In tale fattispecie contrattuale si riscontra, a ben vedere (e come peraltro deducibile dalla stessa espressione inglese “Rent to Buy” che, letteralmente tradotta, significa “affittare per comprare”), la compresenza di elementi sia del contratto di locazione/affitto che del contratto preliminare di vendita.

Così, ad esempio, al pari di quanto avviene nel contratto preliminare di vendita, anche nel contratto in esame, ove il concessionario del bene decida di esercitare il diritto all’acquisto, il trasferimento del bene non si verifica automaticamente con la sua mera dichiarazione d di volerlo acquistare ma è necessario porre in essere un ulteriore atto di trasferimento, alla stipula del quale il proprietario concedente è obbligato, senza possibilità per lo stesso di rifiutarsi (salvi i casi di risoluzione del contratto infra citati), pena altrimenti, in caso di suo inadempimento, la possibilità per il concessionario di rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso ai sensi dell’art. 2932 del codice civile.

Come per il contratto preliminare di vendita, inoltre, anche per il contratto in esame il legislatore ha previsto, a tutela del diritto all’acquisto del concessionario, la trascrizione nei registri immobiliari con l’effetto di “prenotare” il futuro acquisto dell’immobile, di guisa che, dal momento della trascrizione, il concessionario viene tutelato contro il rischio che l’immobile venga venduto ad altri, pignorato o che vengano iscritte ipoteche, anche contro la volontà del concedente, per suoi debiti o pendenze fiscali (come, per esempio, l’iscrizione di ipoteche da parte di Equitalia).

Ma al di là delle affinità che la fattispecie contrattuale in esame presenta con il contratto di locazione/affitto e con il contratto preliminare di vendita, essa è da considerarsi comunque come una figura contrattuale a se’ stante, in quanto ha degli elementi suoi peculiari che la contraddistinguono e che fanno della medesima uno strumento contrattuale alternativo rispetto ad altre fattispecie contrattuali simili, già presenti nel nostro ordinamento ed in cui pure si assiste ad un prolungato frazionamento del prezzo al fine, sempre, di agevolare chi non possiede sufficiente liquidità per comprare casa o i requisiti necessari per accedere ad un credito bancario.

In particolare, una degli elementi peculiari del contratto di Rent to Buy è ravvisabile, in primo luogo, nel canone, che è qui costituito da due diverse componenti, ovvero quella destinata al pagamento dell’utilizzo del bene e che rappresenta la remunerazione del godimento (come avviene nei contratti di locazione o di affitto), e quella destinata ad essere imputata al prezzo e che rappresenta, invece, un acconto sul prezzo della futura vendita.

Per comprendere meglio il meccanismo del canone nel contratto di Rent to Buy si può pensare al seguente esempio, che trovasi peraltro riportato anche in una apposita guida sul Rent to Buy messa a punto dal Consiglio Nazionale del Notariato per i cittadini.

Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000,00 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000,00 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500,00 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale contratto di locazione. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500,00 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000,00 euro, ma 70.000,00 euro, perché 30.000,00 sono già stati pagati con parte dei canoni.

La normativa del Rent to Buy non detta una regola in ordine all’entità dei canoni da pagare ed alle modalità di pagamento degli stessi.

Ampi ambiti di libertà sono, quindi, consentiti, a tal proposito, ai privati, i quali possono modulare il contenuto del contratto in base alle loro reciproche esigenze, determinando l’importo complessivo del canone, la periodicità del pagamento del canone, la parte del canone che deve essere imputata a corrispettivo del trasferimento immobiliare, la parte del canone da imputare al prezzo e la parte dei canoni da restituire nel caso in cui non sia esercitato il diritto di acquisto.

Con particolare riferimento a questa ultima componente dei canoni, l’articolo 23 prevede, infatti, che nel caso in cui il conduttore decidesse di non acquistare l’immobile alla scadenza del termine pattuito, il contratto cesserebbe di avere effetto ed il concedente avrebbe diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo, mentre il concessionario, da parte sua, avrebbe diritto alla restituzione della parte dei canoni pagati medio tempore quale acconto prezzo.

Le parti sono, inoltre, libere di determinare il numero dei canoni il cui mancato pagamento (anche non consecutivo) da parte del conduttore comporta la risoluzione del contratto (e ciò purché non inferiore, in base a quanto disposto dall’art. 23, secondo comma, ad un ventesimo del loro numero complessivo) nonché di convenire diversamente in ordine alla previsione contenuta nell’art. 23, V comma, in base alla quale in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e ad acquisire interamente i canoni a titolo di indennità.

Per il caso, invece, che si verifichi la risoluzione del contratto per inadempimento del concedente, l’articolo in esame prevede che questi deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

Oltre al canone, altra peculiarità del contratto in esame è data, poi, anche dalla possibilità di trascrivere lo stesso con una durata dell’effetto prenotativo sopra detto che va oltre il termine triennale previsto dall’articolo 2645-bis codice civile per il contratto preliminare di compravendita. L’articolo 23 prevede, infatti, che il termine triennale ivi previsto si estende a tutta la durata del contratto concordata tra le parti, e comunque fino a dieci anni dalla data della stipula del contratto.

La trascrizione di tale tipo di contratto consente, inoltre, per espressa previsione normativa, la sua opponibilità ai terzi per il periodo in cui il godimento dell’immobile è concesso al conduttore e garantisce un privilegio speciale (meccanismo simile all’ipoteca) sull’immobile per le somme dovute dal concedente al concessionario per l’ipotesi che, per qualsiasi ragione, non giunga alla stipula del contratto di compravendita.

Per ciò che concerne, infine, la regolamentazione in ordine alle spese di manutenzione dell’immobile nel periodo di godimento, il legislatore rinvia alle norme del codice civile dettate in tema di usufrutto, ed in particolare a quelle degli articoli da 1002 a 1007 e degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili.

Ciò comporta, quindi, che per il periodo in cui il godimento dell’immobile è concesso al futuro acquirente, le spese e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile sono a carico del conduttore, come pure le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione mentre le riparazioni straordinarie (ossia quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno o di cinta) sono a carico del concedente, salvo l’obbligo per il concessionario di corrispondere al concedente, durante la durata del contratto, l’interesse sulle somme spese per le riparazioni straordinarie.

CONCLUSIONI

Come già sopra detto, il contratto di Rent to Buy rientra tra le misure adottate dal decreto Sblocca Italia al fine di far fronte alla crisi del mercato immobiliare, venendo ad aggiungersi ad altri strumenti contrattuali simili, già esistenti nel nostro ordinamento e volti anch’essi ad agevolare chi non possiede sufficiente liquidità per comprare casa o i requisiti necessari per accedere ad un credito bancario. Basti pensare, ad esempio, alla vendita a rate con riserva di proprietà, in cui l’acquirente viene immesso subito nel possesso del bene ma il trasferimento della proprietà avviene, automaticamente, solo al momento del saldo del prezzo; alla vendita a rate con iscrizione di ipoteca legale sull’immobile venduto a garanzia del pagamento del prezzo, in cui la proprietà passa subito all’acquirente ma gravata da detta ipoteca legale fino a che non risulterà pagato il prezzo; alla vendita sottoposta a condizione risolutiva di mancato pagamento di tutto o di parte del prezzo al termine stabilito, in cui la proprietà passa, del pari, subito in capo all’acquirente ma con il rischio, opponibile ai terzi, che essa ritorni automaticamente in capo al venditore ove si verifichi l’evento dedotto in condizione, ossia il mancato pagamento del pezzo.

La scelta dell’una o dell’altra fattispecie dipende dalle intenzioni e dalle finalità perseguite in concreto dalle parti, ragion per cui occorre un’analisi puntuale dei vari effetti che ne conseguono nella sfera soggettiva delle parti, effetti i quali possono essere, a seconda dei punti di vista, vantaggiosi o svantaggiosi.

Così, ad esempio, la scelta del contratto di Rent to Buy implica per il proprietario del bene che egli manterrà la proprietà del bene fino a quando non verrà esercitato il diritto all’acquisto, con il rischio che la compravendita non si concluda mai. E ciò, se da un lato gli permetterà di avere subito una rendita da un altro lato comporterà per lui di dover ancora sostenere le imposte che gravano sulla proprietà, oltre alle spese per la manutenzione straordinaria.

Inoltre, rimanendo proprietario dell’immobile, il concedente potrebbe non avere la possibilità di godere delle agevolazioni fiscali (per esempio per la prima casa) in caso di acquisto di altro immobile.

Questi ed altri ancora sono tutti aspetti della disciplina del Rent to Buy che richiedono, per poter trovare la soluzione giuridica e fiscale migliore a tutela degli interessi di tutte le parti contraenti, un’approfondita consulenza con i professionisti esperti del settore ed in particolare con il notaio, considerato peraltro che per la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di Rent to Buy occorre che esso venga stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Notaio Maria Teresa Frisina

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