Donazione e vendita di quotina
È sempre più frequente la richiesta di cedere, a titolo oneroso o gratuito, la cosiddetta “quotina”, ovvero, la quota di titolarità di beni facenti parte di una più ampia massa comune.
Secondo orientamento giurisprudenziale consolidato, il comunista di una comunione ereditaria avrebbe la libera disponibilità della cosiddetta “quotona” (quota indivisa sull’intera massa comune), non anche sulla cosiddetta “quotina”, in quanto il comproprietario di una pluralità di beni non avrebbe il diritto di disporre liberamente della propria quota su di un singolo bene della più ampia massa fino a quando – e sempre che – in sede di divisione quel bene non gli venga assegnato in titolarità esclusiva.
Per una migliore comprensione del problema, risulta necessario trattare separatamente la vendita e la donazione della quotina.
VENDITA DELLA QUOTINA
Bisogna distinguere la vendita della quota indivisa sull’intera massa dalla vendita della quota indivisa sul singolo bene facente parte della più ampia massa.
Nel primo caso, avremo una vendita con effetti traslativi immediati; nel secondo caso, invece, trattandosi di vendita di beni altrui, la stessa avrebbe effetti negoziali immediati ed effetti traslativi differiti al momento della divisione e dell’assegnazione del bene al soggetto che ha venduto.
Prima dell’assegnazione in sede di divisione, infatti, non si può ritenere che il singolo bene faccia parte del patrimonio del coerede.
Anche nel silenzio del venditore, la vendita di quotina viene considerata dal legislatore e dalla giurisprudenza come sottoposta alla condizione sospensiva implicita dell’esito divisionale.
L’alienante, infatti, dovrà partecipare alla divisione e l’acquirente che abbia trascritto il suo acquisto prima della divisione, dovrà essere chiamato a partecipare affinchè la stessa abbia effetti nei suoi confronti.
Detto orientamento viene ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 23 febbraio 2018 n. 4428, secondo la quale “la vendita di un bene, facente parte di una comunione ereditaria, da parte di uno solo dei coeredi, ha solo effetto obbligatorio, essendo la sua efficacia subordinata all’assegnazione del bene al coerede-venditore attraverso la divisione; pertanto, fino a tale assegnazione, il bene continua a far parte della comunione e, finchè essa perdura, il compratore non può ottenerne la proprietà esclusiva”.
DONAZIONE DI QUOTINA
Discorso, in parte, diverso va fatto per la donazione di quotina, ritenuta nulla da diverse sentenze della Cassazione, seppur con diverse motivazioni.
In passato, la Cassazione ha ritenuto nulla la donazione di quotina ai sensi dell’art. 771 cc, in quanto donazione di un bene futuro [soggettivamente futuro e, quindi, altrui (come già ribadito, infatti, prima dell’assegnazione in sede di divisione, non si può ritenere che il singolo bene faccia parte del patrimonio del coerede)].
La sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 5068 del 15 marzo 2016 ha ritenuto, invece, nulla la donazione di quotina non in quanto fatta in violazione dell’art. 771 cc, ma per mancanza di causa donandi, salvo che l’alterità del bene sia nota alle parti e risulti dal titolo, traducendosi in una donazione obbligatoria di dare.
A differenza della vendita della quotina, in caso di donazione, nel silenzio dell’atto, la stessa non può considerarsi valida, secondo la giurisprudenza.
La sentenza, infatti, afferma: “la donazione di cosa altrui, o anche solo parzialmente altrui, è nulla non per applicazione in via analogica della nullità prevista dall’art. 771 c.c. per la donazione di beni futuri, ma per mancanza della causa del negozio di donazione, salvo che essa non sia stata conclusa come donazione obbligatoria di dare, purchè l’altruità sia conosciuta dal donante e tale consapevolezza risulti da un’apposita espressa affermazione nell’atto pubblico”.
Secondo, quindi, l’ormai noto indirizzo giurisprudenziale, l’atto di disposizione della cosiddetta quotina avrebbe sempre una efficacia obbligatoria immediata e traslativa differita, in quanto sottoposto alla condizione sospensiva dell’assegnazione in sede di divisione del bene al coerede trasferente.
L’indirizzo in esame tende a porre un freno alla prodigalità del donante.
L’argomentazione principale utilizzata dalle Sezioni Unite per ricondurre la donazione di quotina alla donazione di cosa altrui è il disposto dell’art. 757 cc, secondo il quale, ogni coerede è reputato solo e immediato successore in tutti i beni componenti la sua quota o a lui pervenuti dalla successione e si considera come se non avesse mai avuto la proprietà degli altri beni ereditari.
La quota sul singolo bene, infatti, potrebbe non entrare mai a far parte del patrimonio del coerede.
Tale donazione, quindi, sarebbe nulla per difetto di causa, ove la quota sia donata come propria.
E IN CASO DI COMUNIONE ORDINARIA?
L’art. 1116 cc, in materia di comunione ordinaria, richiama le norme sulla divisione ereditaria, in quanto non in contrasto con quelle dettate in materia.
Questo porta a estendere il discorso, appena affrontato, alla comunione ordinaria, sempre che i beni siano stati acquistati come “una massa” e non come una “serie di beni”.
Il discorso si sposta, quindi sul piano della volontà degli acquirenti che dovrà emergere dai vari elementi presenti in atto, come il prezzo unitario, l’acquisto di più beni da parte dei medesimi soggetti nelle medesime quote in unico negozio.
Mentre nella comunione ereditaria il legame tra i beni è, infatti, automatico, nella comunione ordinaria il legame è di tipo volontario e spetterà al notaio farlo emergere o ravvisare gli elementi che conducano a ritenere che i soggetti abbiano inteso acquistare i beni come unica massa.
Più beni acquistati dai medesimi soggetti con più atti, non possono considerarsi “unica massa” e risulta, dunque, vigente il principio della libertà della quota.
TESTAMENTO
Come già affermato più volte, non si può disporre con effetti traslativi immediati della quotina.
L’assegnazione a titolo di eredità, sia che si tratti di institutio ex re certa, sia che si tratti di divisione fatta dal testatore ex art. 734 cc, può avere solo effetti reali immediati. Non è prevista,infatti,l’attribuzione a titolo ereditario con effetto obbligatorio. Il testatore, a titolo di eredità, non può attribuire cose altrui.
Può farlo, però, a titolo di legato.
CONCLUSIONI
Esistono delle ipotesi di trasferimento di quotina ammesse, come il trasferimento da parte di tutti i comproprietari a un terzo estraneo; in tal caso, infatti, il bene esce dalla massa con il consenso di tutti i comunisti. Nella futura divisione detto bene non dovrà essere considerato.
Altra ipotesi ammessa è il trasferimento da parte dei comunisti a uno di loro; anche in tal caso il bene esce dalla massa dividenda.
Terza ipotesi è il trasferimento da parte di un comunista a favore di tutti gli altri in parti uguali; in tal caso si alterano le quote con l’accordo di tutti i comunisti.
Considerando che vi sono ipotesi ammesse di trasferimento di quotina e considerando che la distinzione tra alienazione di quota di eredità e alienazione di quota su un singolo bene ereditario, seppur chiara da un punto di vista teorico, diventa a volte quasi incomprensibile sotto l’aspetto pratico, il notaio deve farsi carico di vagliare la volontà delle parti e ricercare soluzioni di tecnica redazionale percorribili per realizzarla.
Notaio Natascia Fida
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