LA TRASCRIZIONE DELL’ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITÀ: COS’É E A COSA SERVE?
La trascrizione dell’accettazione tacita di eredità costituisce una questione alquanto spinosa dell’attività notarile quotidiana in quanto comporta dei costi, imputabili per la maggior parte ad imposte e tasse ed i quali sono spesso “mal visti” dai clienti.
Capita spesso, infatti, che quando al notaio viene fatta richiesta di ricevere un atto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale (quale ad esempio il diritto di usufrutto, uso o superficie) su uno o più beni immobili di provenienza ereditaria, il notaio, qualora nel fare tutti i necessari controlli per accertare che chi trasferisce il bene sia effettivamente titolare dello stesso, riscontra la mancanza nella Conservatoria territorialmente competente della trascrizione dell’accettazione dell’eredità in suo favore, fa presente al soggetto, che quel bene si accinge appunto a trasferire, la necessità di procedere, a sua spese, all’espletamento di detta formalità pubblicitaria al fine di tutelare l’acquirente e di porlo in condizioni di realizzare un acquisto sicuro e, segnatamente, un acquisto che sia opponibile, e quindi efficace, nei confronti di terzi soggetti che potrebbero avere interesse a far valer le loro pretese su quel determinato bene.
Senonché, ogni qual volta si verificano casi come questo, il soggetto alienante, che dette spese dovrebbe di norma sostenere, ribatte al notaio quasi sempre cosi:
“Notaio perché devo sostenere questa ulteriore spesa visto che la dichiarazione di successione l’ho già presentata all’Agenzia delle Entrate pagando tutte le imposte ad essa connesse?”
E puntualmente il notaio, in questi casi, si trova nella situazione di dover spiegare al cliente, che comprensibilmente si mostra dubbioso al riguardo, stante le già non indifferenti imposte e tasse che bisogna sostenere allorquando si presenta la dichiarazione di successione, che non è sufficiente, quando si ereditano degli immobili, la presentazione della dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate-Ufficio del Registro e la conseguente voltura in Catasto ( altro ufficio dell’Agenzia delle Entrate), ossia il cambio di intestazione dell’immobile ereditato a nome del successore, occorrendo invece anche, al fine di garantire all’acquirente un acquisto sicuro, rendere pubblico, attraverso la trascrizione in Conservatoria ( che è un altro ufficio ancora dell’Agenzia delle Entrate), l’avvenuto passaggio della titolarità dell’immobile ereditato dal defunto all’erede. Passaggio, questo, che si realizza, per l’appunto, nel momento in cui avviene l’ accettazione dell’eredità, per le cui modalità si rinvia a quanto infra specificato.
La ragione per cui non basta, nel nostro ordinamento giuridico, che l’avvenuto passaggio di proprietà con conseguente cambio dell’intestazione dell’immobile di provenienza successoria risulti solo al Catasto, è da ravvisarsi nel fatto che il Catasto ha scopi prettamente fiscali, consentendo esso, in particolare, di trarre i dati necessari per ricavare l’importo delle imposte da pagare, come ad esempio IMU, IRPEF, nonché di individuare i soggetti che queste imposte sono tenuti a pagare.
Peraltro, i passaggi di proprietà registrati in Catasto non sono sempre comunicati dai notai, basti pensare ad esempio al caso proprio del cambio di intestazione degli immobili in conseguenza della richiesta di voltura della dichiarazione di successione presentata dai privati diretti interessati.
Ragione per cui, quindi, che nella prassi si suole spesso sentire dire che il catasto non è probatorio.
Per poter avere prova certa della titolarità giuridica di un immobile in capo ad un soggetto e rendere opponibile questa titolarità a terzi, è necessario piuttosto procedere alla trascrizione in Conservatoria.
La Conservatoria, contrariamente al Catasto, si può infatti definire “probatoria” dal momento che la pubblicità presso la stessa, intanto può aver luogo, se ed in quanto i fatti giuridici che danno luogo ai mutamenti soggettivi nella titolarità di diritti reali aventi ad oggetto beni immobili, risultino da atto pubblico, scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente e sentenza.
Per comprendere un po’ meglio la funzione della trascrizione nel nostro ordinamento giuridico si pensi ad esempio al seguente caso.
Una persona, che possiamo indicare come soggetto A, vende la proprietà di un bene immobile prima ad un soggetto, che possiamo indicare come soggetto B e qualche giorno dopo ad un altro soggetto che possiamo indicare come il soggetto C.
Orbene, se l’acquisto fatto dal soggetto C viene trascritto in suo favore e contro il soggetto A che glielo ha trasferito prima dell’acquisto fatto dal soggetto B, l’acquisto del soggetto C, benché di data posteriore, prevale ed è quindi fatto salvo, quantunque il soggetto A si fosse oramai spogliato del suo diritto nel momento stesso in cui lo ha trasferito al soggetto B.
Tale circostanza, sebbene a “prima facie” ingiusta, è tuttavia una conseguenza voluta dal nostro legislatore proprio al fine di assicurare la certezza dei traffici giuridici, dal momento che, altrimenti, il rischio di vedere “fallire” il proprio acquisto, quantunque dai preventivi controlli fatti presso la Conservatoria territorialmente competente non si sono tratte notizie di formalità pregiudizievoli in ordine a quel determinato soggetto alienante (e cioè, nell’esempio fatto, la notizia, per il soggetto C, che il soggetto A si è già spogliato del diritto) finirebbe per disincentivare la circolazione degli immobili.
In simili situazioni, quindi, al soggetto B non resterebbe altro che far valere il diritto al risarcimento del danno verso il suo dante causa che gli aveva garantito l’acquisto sicuro e magari anche verso l’altro soggetto acquirente se era a conoscenza di questo già avvenuto trasferimento e consapevole quindi del danno arrecato al primo acquirente.
Analoga situazione di soccombenza per il soggetto B si potrebbe inoltre avere, ad esempio, anche nel caso in cui prima della trascrizione dell’acquisto in suo favore, un creditore del venditore, ignaro, in mancanza di pubblicità, che la proprietà è stata trasferita ad un altro soggetto, faccia iscrivere ipoteca su quel bene a garanzia del suo diritto di credito.
Orbene, anche in tal caso, per il principio di tutela dell’affidamento dei terzi, tale iscrizione ipotecaria finirebbe per prevalere sulla trascrizione in favore del soggetto B con la conseguenza che quest’ultimo si ritroverà con il bene ipotecato.
Con particolare riferimento, ora, alla trascrizione degli acquisti per successione ereditaria, e nella specie dell’accettazione di eredità, oggetto della presente trattazione, la funzione cui essa assolve è in particolare quella di tutelare il soggetto che acquista l’immobile di provenienza successoria da un soggetto che appare essere erede ma di fatto non lo è.
È infatti, possibile che chi vende sia erede solo apparentemente, con il rischio per chi acquista di subire l’azione di petizione di eredità da parte dell’erede vero ed essere tenuto, così, a restituirgli il bene.
L’azione di petizione ereditaria è infatti un’azione con la quale l’erede vero può domandare al giudice il riconoscimento della sua qualità ereditaria contro chiunque possieda tutti o parte dei beni ereditari, a titolo di erede o senza titolo alcuno, allo scopo di ottenere la restituzione dei beni medesimi.
Ciò può avvenire, ad esempio, quando si scopre un testamento da cui risulta che ad essere stato nominato erede è un soggetto diverso da quello a cui, nelle more della scoperta del testamento, l’eredità si è devoluta per legge; quando un testamento viene annullato o ancora quando si scopre la sussistenza di altri parenti del defunto a seguito di filiazione fuori del matrimonio ( ad esempio figli, fratelli, cugini, nipoti ex frate), i quali, esperita l’azione giudiziale di paternità/maternità, siano ancora in termini per accettare l’eredità e per il conseguente esperimento dell’azione di petizione dell’eredità. (n.d.r. In base, infatti, all’articolo 480 del codice civile, in caso di accertamento giudiziale della filiazione, il termine decorre dal passaggio in giudicato della sentenza che accerta la filiazione, in deroga alla regola generale in base alla quale il termine decennale per accettare l’eredità decorre dalla morte)
Orbene, in base all’articolo 534 comma 3 c.c, tale rischio può dirsi scongiurato solo se viene eseguita la trascrizione dell’accettazione di eredità a favore dell’erede apparente prima della trascrizione dell’acquisto da parte dell’erede vero o comunque prima della trascrizione della domanda giudiziale contro l’erede apparente, e ciò sempre che l’acquirente dell’immobile sia in buona fede e l’acquisto sia stato da lui effettuato a titolo oneroso, e cioè in cambio di un corrispettivo.
Nel caso invece in cui l’acquisto fosse avvenuto a titolo gratuito, a tutela dell’acquirente dall’erede apparente potrebbe operare l’istituto della pubblicità sanante di cui all’articolo 2652 comma 1 n.7 del codice civile, il quale consente a colui che acquista in buona fede ed a qualunque titolo ( e quindi anche a titolo gratuito) un bene immobile di provenienza successoria, di salvare il proprio acquisto anche nel caso in cui viene giudizialmente contestato l’acquisto mortis causa in capo al dante causa purché siano decorsi cinque anni dalla trascrizione di detto acquisto mortis causa contestato ( ossia dell’accettazione di eredità) e non sia stata trascritta una domanda giudiziale di impugnativa dell’atto stesso.
Anche in tal ultima ipotesi, quindi, a ben vedere, per la tutela dell’acquirente, si rende necessario che si sia proceduto alla trascrizione dell’accettazione di eredità.
Ebbene, proprio per evitare tutti i rischi suddetti, il notaio, ogni qual volta gli venga richiesto di ricevere un atto avente ad oggetto il trasferimento di un immobile la cui provenienza, in capo al soggetto dante causa, sia una successione ereditaria e non risulti già trascritta in suo favore e contro il defunto da cui ha ereditato l’immobile trasferito l’accettazione di eredità, è tenuto per espressa previsione di legge a “regolarizzare” tale situazione, provvedendo a richiedere due trascrizioni:
- la prima – contro il defunto e a favore dell’erede/venditore;
- la seconda – contro il dante causa/venditore e a favore dell’avente causa/compratore.
Per quanto concerne, poi, le modalità con cui procedere alla trascrizione dell’accettazione di eredità, è da precisare al riguardo, che esse variano a seconda di come sia avvenuta l’accettazione di eredità.
In termini del tutto approssimativi, è opportuno precisare a tal uopo che l’accettazione di eredità può avvenire espressamente, ossia mediante un apposito atto formale (sia esso un atto pubblico o una scrittura privata), o tacitamente, e cioè allorché il chiamato all’eredità compie un atto o tiene comunque un comportamento che fa presupporre, senza incertezze, la sua volontà di accettare ( come ad esempio nel caso in cui si vende un bene facente parte della massa ereditaria, o ancora, secondo quanto affermatosi in proposito in giurisprudenza, quando si fa richiesta di voltura della dichiarazione di successione in Catasto, e segnatamente, in quest’ultima ipotesi, secondo quanto affermatosi sempre in giurisprudenza, solo per chi ne fa richiesta e non anche per quei chiamati alla successione che, come spesso accade, si trovano inseriti a loro insaputa nella dichiarazione di successione e nella conseguente richiesta di voltura, ed i quali quindi potrebbero, ciò nonostante, rinunciare all’eredità).
Ma mentre nel caso in cui l’accettazione dell’eredità sia stata fatta espressamente con apposito atto formale, e quest’atto consiste in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, la trascrizione avrà ad oggetto questo atto, nel caso dell’accettazione tacita, che come già sopra detto si ha invece, quando il chiamato all’eredità compie un atto o tiene comunque un comportamento che fa presupporre, senza incertezze, la sua volontà di accettare, l’occasione, per così dire, per rendere pubblica questa accettazione, è il primo atto con cui si dispone di uno o più immobili ereditari.
In particolare, in questo ultimo caso, si avrà che il notaio provvederà a richiedere contestualmente, in forza dello stesso atto, due trascrizioni, e cioè, come sopra già evidenziato,:
- la prima – contro il defunto e a favore dell’erede/venditore, allegando il certificato di morte della persona della cui eredità si tratta in originale;
- la seconda, usuale, contro il dante causa/venditore e a favore dell’avente causa/compratore.
Invero, non di rado accade anche che, ancora prima dell’atto notarile con cui si dispone dell’immobile di provenienza successoria, vengono posti in essere dallo stesso soggetto degli atti o comunque dei comportamenti che hanno già comportato per lui la volontà di accettare, così come accade non di rado che l’eredità venga acquisita automaticamente per legge per il solo fatto che il chiamato all’eredità si trova nel possesso dei beni ereditari e non fa eseguire l’inventario entro tre mesi dalla morte.
Orbene, in tali casi, visto che per procedere alla trascrizione occorre un atto pubblico, una scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente o comunque una sentenza, in mancanza di questi titoli l’alternativa per i soggetti che hanno interesse a far constatare l’acquisto della qualità di erede e a vedere trascritta l’accettazione di eredità sarebbe allora quella di instaurare un giudizio volto ad ottenere una sentenza di accertamento della qualità di erede, la quale, una volta passata in giudicato, potrà essere trascritta.
In particolare, un interesse in tal senso, al fine di minimizzare per quanto possibile i rischi suddetti ma anche in ossequio al principio della continuità delle trascrizioni, enunciato dall’articolo 2650 c.c ed il quale implica, in sostanza, che ogni trascrizione o iscrizione contro un soggetto per poter essere efficace verso i terzi deve, in linea generale, essere preceduta da una trascrizione in suo favore avente ad oggetto il medesimo diritto, lo potrebbero avere eventuali creditori interessati a far iscrivere ipoteca a tutela delle loro ragioni sull’immobile di provenienza ereditaria.
In mancanza della trascrizione dell’accettazione di eredità, infatti, la loro ipoteca non avrebbe alcun valore.
Con riguardo infine ai limiti temporali entro i quali è necessario procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita di eredità si fa presente quanto segue.
La prassi più diffusa è quella di eseguire la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità nei 20 anni dalla morte del defunto, in quanto si ritiene che oltre i 20 anni, l’acquirente avrebbe comunque la possibilità di far valere l’istituto dell’usucapione tutelando, così, i diritti da lui acquistati sul bene.
Considerato, però, che l’azione di petizione di eredità è imprescrittibile e che non è possibile avere la certezza dell’assenza di eventuali cause di sospensione/interruzione dei termini dell’usucapione, vi è chi ritiene, invece, che occorre procedere alla trascrizione dell’accettazione di eredità anche quando sono decorsi 20 anni dalla morte del defunto, per garantire un acquisto sicuro.
Vi è poi anche chi ritiene di dover effettuare la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità solo entro i dieci anni dalla morte del defunto perché trascorsi dieci anni il diritto di accettare l’eredità si prescrive e quindi si estingue .
Senonché, anche in tal caso vi è chi replica che, considerato che la prescrizione dovrebbe essere eccepita da chi vi ha interesse, ed in particolare dai chiamati ulteriori all’eredità, ciò non toglie che si possa accettare anche dopo i dieci e quindi “tarditivamente” l’eredità, ragion per cui trascorsi dieci anni non si può comunque essere tranquilli.
Peraltro è da rilevare, a tal ultimo proposito, che, come già detto sopra, non sempre è possibile avere la certezza circa l’insussistenza di eventuali parenti del defunto a seguito di filiazione fuori del matrimonio ( ad esempio figli, fratelli, cugini, nipoti ex frate) i quali esperita l’azione giudiziale di paternità/maternità) siano ancora in termini per accettare l’eredità (anche dopo i dieci anni dalla morte) e per esperire l’azione di petizione dell’eredità.
CONCLUSIONI
La presente trattazione non affronta ovviamente tutte le problematiche che la mancata trascrizione dell’accettazione dell’eredità comporta .
Tuttavia ci si augura che sia pure, per sommi capi, faccia riflettere sull’esigenza di garantire un acquisto sicuro all’acquirente ed evitare un domani che la parte alienante venga chiamata in giudizio da quest’ultimo per far valere tutte le garanzie promessagli, con conseguenze poi molto più onerose rispetto ai costi della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.
Notaio Dott.ssa Maria Teresa Frisina
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