GARANZIE IN CASO DI VENDITA CON PREZZO DILAZIONATO
La vendita è un contratto a prestazioni corrispettive, ovvero un contratto che prevede lo scambio di cosa contro il prezzo.
Il venditore ha il diritto di ricevere dall’acquirente, al momento della sottoscrizione del contratto di vendita, l’intero importo convenuto.
È, però, facoltà del venditore concedere una dilazione di pagamento all’acquirente, con la possibilità, altresì, di prevedere o no il pagamento di interessi.
In tali casi, in base alla fiducia che il venditore nutre nei confronti dell’acquirente, è possibile o no richiedere a quest’ultimo delle garanzie.
Sono diverse le alternative.
Tra le altre: iscrizione di ipoteca legale, emissione di cambiali, con o senza garanzia ipotecaria, clausola risolutiva espressa, vendita con riserva della proprietà.
Stante la necessità di valutare il caso concreto, oggi si intende approfondire l’ultima delle possibilità citate, ovvero, la vendita con riserva di proprietà.
Oggetto del contratto possono essere beni mobili, mobili registrati, beni immobili, nonché l’azienda.
Con la vendita in esame, l’acquirente ottiene subito il materiale godimento del bene venduto, ma la proprietà dello stesso rimane in capo al venditore fino al pagamento dell’ultima rata del prezzo, il quale può essere suddiviso liberamente dalle parti in rate più o meno grandi, da versare con la cadenza dagli stessi convenuta.
Per queste ragioni, la vendita in esame è considerata una vendita obbligatoria, la quale produce effetti obbligatori immediati ed effetti reali differiti.
Con il perfezionamento del predetto contratto, la sospensione del passaggio della piena proprietà in capo alla parte acquirente permane fino a quando tutte le rate del prezzo, come dalle parti convenute, non siano state interamente pagate.
Il venditore non ha, quindi, il materiale godimento del bene ma rimane comunque proprietario e detta situazione è opponibile ai terzi i quali non hanno la possibilità di iscrivere ipoteca, né di pignorare il bene, fino a quando detta sospensione permane, garantendo in tal modo la parte acquirente.
Affinché lo stesso possa essere opponibile ai terzi, è necessario che risulti da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.
Allo stesso modo, all’acquirente, titolare di un diritto reale tipico, è attribuito il potere di usare la cosa e di detenerla come se ne fosse il proprietario, rispondendo dei rischi della rovina e con l’onere, quindi, di utilizzarlo con la diligenza del buon padre di famiglia.
Viene data all’acquirente la possibilità di vendere il proprio diritto e, quindi, la possibilità di far subentrare il nuovo acquirente nell’obbligo di pagare le restanti rate del prezzo e di acquistare definitivamente il bene.
Non può certamente vendere con effetti reali immediati, non avendo ancora acquistato la piena proprietà.
Allo stesso modo il venditore può vendere il bene a terzi, i quali subentrano nei diritti e negli obblighi allo stesso spettanti.
Ma cosa succede in caso di mancato pagamento di una o più rate da parte dell’acquirente?
La legge esclude che possa essere richiesta la risoluzione se è stato omesso il pagamento di una singola rata il cui valore è inferiore a 1/8 del prezzo complessivo.
Un inadempimento di questo tipo è considerato, infatti, di scarsa importanza.
In caso di inadempimento, diverso da quello appena menzionato, è previsto che il venditore debba restituire le rate percepite, salvo il diritto a un indennizzo per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno.
Con riferimento al pagamento delle imposte, le stesse vanno versate al momento della stipulazione del contratto, come fosse una vendita ordinaria.
Questo comporta la possibilità di applicare alla vendita in esame tutte le agevolazioni previste per la vendita ordinaria, compresa l’agevolazione prima casa.
Bisogna aggiungere che al pagamento di tutte le rate del prezzo, il venditore dovrà stipulare un atto di quietanza, da annotare a margine della trascrizione della vendita, affinché risulti il definitivo trasferimento della piena proprietà a favore dell’acquirente.
Stante la complessità della vendita con prezzo dilazionato e la necessità di una valutazione caso per caso, si consiglia di rivolgersi al notaio il quale suggerirà la soluzione a tutela dei vostri interessi.
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